30억원짜리 아파트 한 채를 가진 사람보다, 10억원짜리 아파트 세 채를 가진 사람이 종합부동산세를 더 많이 냅니다.
합쳐놓은 자산 가격은 같은데도 ‘주택 수’가 많으면 더 높은 세율이 적용되는 지금의 구조 때문이에요.
그런데 이 이상한 셈법이 곧 바뀔 수 있습니다.
지난 16일 정부의 부동산 세제 토론회가 열렸는데요.
여기서 종부세 개편, 그중에서도 과세 기준을 주택 수에서 주택 ‘가액’으로 바꾸는 방안에 전문가들이 대체로 공감했거든요.
오늘은 사흘간 이어진 부동산 릴레이 토론회에서 어떤 이야기가 오갔는지, 우리 세금에는 어떤 영향이 올 수 있는지 정리해드릴게요.
사흘 연속 열린 부동산 릴레이 토론회
이번 논의는 하루짜리 행사가 아니었어요. 정부가 부동산 정책의 세 기둥을 사흘에 걸쳐 릴레이로 공개 토론에 부쳤습니다.
지난 14일에는 국토교통부가 ‘주택 공급’을 주제로 첫 토론회를 열었고, 전문가와 업계, 일반 국민까지 약 60명이 참석했어요.
15일에는 금융위원회가 ‘부동산 금융’을, 16일에는 재정경제부가 서울 은행회관에서 ‘부동산 세제’를 다뤘습니다.
여기서 모인 의견은 오는 23일 대통령이 직접 주재하는 부동산 대토론회에서 구체화돼요.
그리고 최종 결론은 다음달 초 발표되는 2026년 세제개편안에 담길 예정이에요.
즉 지금 나오는 이야기들은 단순한 아이디어 차원이 아니라, 한 달 안에 실제 세법 개정안으로 이어질 수 있는 논의라는 뜻입니다.
종부세 개편, 주택 수 대신 가액 기준으로
가장 뜨거웠던 쟁점은 16일 재정경제부 부동산 세제 토론회에서 나온 종부세 과세 기준 문제였어요.
현행 종부세는 주택 수를 기준으로 다주택자에게 더 높은 세율을 매겨요.
그런데 전문가들은 이 구조가 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림을 부추기고 과세 형평성을 해친다고 지적했습니다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “동일한 공시가액 합계액이라도 주택 수에 따라 세액이 달라지는 구조”라고 짚었어요.
그러면서 공시가격, 즉 가액 기준으로 종부세를 부과하는 것이 적합하다고 봤어요.
도입부에서 말씀드린 ’30억 한 채 vs 10억 세 채’ 사례가 바로 이 문제입니다.
가액 기준으로 바뀌면 비싼 집 한 채에 세금이 지금보다 무거워지고, 지방 중저가 여러 채는 상대적으로 부담이 줄어들 수 있어요.
보유세 수준 자체를 올리자는 의견도 나왔습니다. 공정시장가액비율을 재산세는 60%, 종부세는 80% 정도로 상향하고 불필요한 공제는 폐지하자는 구체적인 수치까지 제시됐어요.
혜택의 기준은 ‘실거주’로 모인다
또 하나의 큰 흐름은 실거주 우대예요.
구윤철 부총리는 자신이 사는 곳 이외에 여러 주택을 가진 사람을 돕는 정책이 바람직한지 고민이라며 정책 전환 의지를 내비쳤습니다.
양도소득세 쪽에서는 장기보유특별공제 개편이 거론됐어요.
지금은 보유 기간과 거주 기간에 대해 각각 최대 40%씩 공제해줘요.
그런데 보유 기간 공제는 줄이고 실제 거주한 기간 중심으로 바꾸자는 방향입니다.
1주택자 종부세 공제 요건도 단순 보유가 아니라 실거주 요건으로 강화하자는 제안이 나왔고요.
한마디로 ‘가지고만 있는 집’이 아니라 ‘실제로 사는 집’에 혜택을 몰아주겠다는 거예요.
대출 쪽은 청년·전세대출이 격돌
하루 전인 15일 금융 토론회는 분위기가 달랐습니다.
이억원 금융위원장이 “의견 대립이 팽팽했다”고 밝혔을 만큼, 청년 등 실수요자 대출 규제 완화를 두고 찬반이 갈렸어요.
청년의 주거 사다리를 위해 정책대출을 늘려야 한다는 주장에, 이미 구매력을 갖춘 청년까지 지원하면 집값만 자극한다는 반론이 맞섰습니다.
전세대출도 무주택자 주거비 부담을 낮추는 지원 확대론과, 전셋값·매매가를 밀어 올리는 갭투자 통로인 만큼 더 조여야 한다는 규제론이 충돌했고요.
재건축·재개발 이주비 대출 완화 여부까지, 금융 분야는 세제와 달리 뚜렷한 공감대 없이 23일 대토론회로 공이 넘어간 상태예요.
종부세 개편, 제가 보는 포인트
이번 논의가 중요한 이유는 세금의 ‘기준’ 자체가 바뀌는 드문 장면이기 때문이에요.
세율을 몇 퍼센트 올리고 내리는 조정은 자주 있어요.
하지만 주택 수에서 가액으로 과세 틀을 바꾸는 건 다주택 전략, 똘똘한 한 채 전략 모두의 셈법을 근본부터 흔드는 변화입니다.
지금 집을 팔거나 살 계획이 있는 분이라면 다음달 초 세제개편안 발표 전까지는 계약을 서두르지 않는 게 좋아요.
그보다 내 보유 형태가 가액 기준에서 유리해지는지 불리해지는지를 먼저 따져보시길 권해요.
다만 전문가 사이에서도 보유세 강화가 매물을 늘려 집값을 안정시킨다는 쪽과, 세 부담이 세입자에게 전가되고 거래만 얼어붙는다는 쪽이 여전히 갈려요.
그런 만큼 토론회 발언이 그대로 법이 된다고 단정하는 것은 금물입니다.
발표 전까지는 어디까지나 ‘유력한 방향’으로만 읽는 게 안전해요.
✅ 오늘 핵심 정리 체크리스트
✅ 7월 14~16일 공급(국토부)·금융(금융위)·세제(재정경제부) 부동산 릴레이 토론회 진행
✅ 종부세 개편 핵심은 과세 기준을 주택 수에서 주택 가액으로 바꾸는 것, 전문가 다수 공감
✅ 공정시장가액비율 상향(재산세 60%·종부세 80%) 등 보유세 강화 의견도 제시
✅ 장기보유특별공제·1주택 종부세 공제는 실거주 중심으로 개편 논의
✅ 청년·전세·이주비 대출 규제는 찬반 팽팽, 결론은 23일 대통령 주재 대토론회로
✅ 최종 내용은 다음달 초 2026년 세제개편안 발표 때 확정, 그 전까지는 확정된 것 없음